Dlaczego bank proponuje niższy kredyt hipoteczny mimo wysokich dochodów?
Część klientów zauważa, że mimo dobrych dochodów bank proponuje im niższą kwotę kredytu hipotecznego, niż się spodziewali. Bardzo często pojawia się zdziwienie, ponieważ wynagrodzenie wydaje się wysokie, a mimo to zdolność kredytowa okazuje się niewystarczająca do zakupu wybranej nieruchomości. W praktyce bank analizuje dziś znacznie więcej czynników niż tylko wysokość miesięcznych wpływów na konto.
Raty i zobowiązania finansowe obniżają zdolność kredytową
Jednym z najważniejszych elementów wpływających na zdolność kredytową pozostają spłacane raty oraz inne zobowiązania finansowe. Dotyczy to przede wszystkim kredytów gotówkowych, leasingów, kart kredytowych oraz limitów odnawialnych w rachunkach bankowych.
Jak karta kredytowa wpływa na zdolność kredytową?
Wielu klientów nie zdaje sobie sprawy, że nawet nieużywana karta kredytowa może obniżać zdolność kredytową. Banki najczęściej przyjmują do wyliczeń około 5% przyznanego limitu jako miesięczne obciążenie klienta, niezależnie od tego, czy karta jest wykorzystywana, czy nie. Oznacza to, że sama karta z limitem 20 tys. zł może zostać potraktowana przez bank jak dodatkowa rata na poziomie około 1000 zł miesięcznie.
Czy limit w koncie obniża zdolność kredytową?
Podobnie działają limity w kontach osobistych. Nawet jeśli klient nie korzysta z dostępnych środków, bank zakłada możliwość ich wykorzystania i uwzględnia to przy ocenie ryzyka kredytowego. W praktyce często okazuje się, że zamknięcie niepotrzebnych kart kredytowych lub limitów w rachunku potrafi wyraźnie poprawić zdolność kredytową.
Jak wkład własny wpływa na zdolność kredytową?
Istotny wpływ na wysokość zdolności ma również wkład własny. Klienci często nie wiedzą, że mimo możliwości uzyskania kredytu przy 10% wkładzie własnym bank oferuje im gorsze warunki niż przy standardowych 20%.
Niższy wkład własny oznacza dla banku większe ryzyko, co przekłada się na wyższą marżę oraz wyższe oprocentowanie kredytu. Wyższe oprocentowanie automatycznie podnosi wysokość raty, a wyższa rata obniża zdolność kredytową. W efekcie ten sam klient w tym samym banku może uzyskać wyższą zdolność przy 20% wkładzie własnym niż przy 10%.
Forma zatrudnienia a kredyt hipoteczny
Duże znaczenie ma także forma zatrudnienia. Najbardziej stabilnie postrzegane są nadal umowy o pracę na czas nieokreślony, szczególnie w dużych firmach lub sektorze publicznym. Banki coraz częściej przygotowują dla takich osób tzw. oferty branżowe z niższym oprocentowaniem i uproszczoną formą wnioskowania.
Nie oznacza to jednak, że przedsiębiorcy nie mają szans na wysoki kredyt hipoteczny. W ich przypadku kluczowe stają się długość prowadzenia działalności, stabilność przychodów oraz sposób rozliczania podatków.
Regularność dochodów ma znaczenie dla banku
Istotna jest jednak nie tylko sama forma zatrudnienia, ale również sposób osiągania dochodów oraz ich powtarzalność. Dla banków bardzo ważne pozostaje to, czy klient otrzymuje wynagrodzenie w regularnej, przewidywalnej wysokości.
Banki zdecydowanie lepiej oceniają klientów otrzymujących stabilne, przewidywalne wpływy w porównaniu do osób, których zarobki są zmienne. Dotyczy to szczególnie działalności gospodarczych, umów prowizyjnych, kontraktów B2B czy zawodów opartych na premiach i nadgodzinach.
Czy bank uwzględnia premie i nadgodziny?
Jeżeli dochód w jednym miesiącu jest bardzo wysoki, a w kolejnym znacząco spada, bank może przyjąć do obliczenia zdolności kredytowej podstawę wynagrodzenia bez uwzględnienia części zmiennej. Dodatkowo część instytucji nie uwzględnia całości premii lub traktuje premie jednorazowe jako dochód niestabilny.
Jak wiek kredytobiorcy wpływa na wysokość kredytu?
Duży wpływ na zdolność kredytową ma także wiek kredytobiorcy. Im starszy klient, tym krótszy okres kredytowania może zaakceptować bank. Krótszy okres spłaty oznacza wyższą miesięczną ratę, a wyższa rata automatycznie obniża zdolność kredytową. W praktyce osoba mająca 30 lat często może uzyskać wyższy kredyt niż klient po 50. roku życia przy identycznych dochodach.
Przejście na emeryturę a zdolność kredytowa
Banki analizują również okres przejścia klienta na emeryturę. Nawet jeśli kredyt hipoteczny udzielany jest jeszcze w wieku aktywności zawodowej, instytucje finansowe często zakładają, że część zobowiązania będzie spłacana już po przejściu na emeryturę.
Ponieważ prognozowane dochody emerytalne są zwykle niższe niż aktualne wynagrodzenie, bank dokonuje odpowiedniej korekty zdolności kredytowej. W praktyce może to oznaczać niższą maksymalną kwotę kredytu albo konieczność skrócenia okresu finansowania.
Liczba osób na utrzymaniu a zdolność kredytowa
Znaczenie ma również liczba osób pozostających na utrzymaniu gospodarstwa domowego. Banki przyjmują określone koszty życia przypadające na każdego członka rodziny, dlatego większa liczba dzieci wpływa na obniżenie zdolności kredytowej. Choć część instytucji uwzględnia świadczenie 800+, nadal nie wszystkie banki liczą je w pełnej wysokości.
Czy częste zapytania w BIK obniżają zdolność kredytową?
Kolejnym elementem są częste zapytania kredytowe widoczne w BIK. Jeżeli klient w krótkim czasie składa wiele wniosków o kredyty gotówkowe, zakupy ratalne czy limity bankowe, może zostać oceniony jako osoba intensywnie poszukująca finansowania. Dla części banków jest to sygnał podwyższonego ryzyka.
Od czego zależy wysokość zdolności kredytowej?
W praktyce zdolność kredytowa bardzo rzadko zależy wyłącznie od jednej rzeczy. Często kilka pozornie niewielkich elementów, takich jak karta kredytowa, niski wkład własny czy nieregularne premie, powoduje, że bank obniża maksymalną kwotę finansowania nawet o kilkaset tysięcy złotych.
Dlatego przed złożeniem wniosku warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową i sprawdzić, które elementy realnie wpływają na ocenę banku.
